Porque não construir no terreno da sogra?

No Brasil, é comum que casais iniciem a vida em um imóvel pertencente a familiares, especialmente aos sogros. Muitas vezes, para garantir maior conforto e valorização do espaço, investimentos são feitos na construção de novas edificações ou na ampliação do imóvel existente.

No entanto, essa decisão pode gerar conflitos jurídicos e patrimoniais significativos, especialmente em casos de separação, falecimento do proprietário do terreno ou desentendimentos familiares.

1. A quem pertence a casa construída no terreno da sogra?

O Código Civil estabelece uma distinção clara entre propriedade e posse. A propriedade é o direito real garantido ao titular do bem, comprovado pela matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Já a posse é apenas a ocupação do imóvel, sem necessariamente conferir direitos de propriedade.

No caso da construção em terreno alheio, o artigo 1.253 do Código Civil dispõe que todas as edificações incorporadas ao solo pertencem ao proprietário do terreno. Ou seja, mesmo que o casal tenha investido na construção, a propriedade do imóvel continuará sendo da sogra (ou do sogro).

Isso significa que, salvo previsão contratual em contrário, o casal que construiu não poderá reivindicar a propriedade da edificação, mas sim apenas uma indenização pelos valores investidos, conforme o artigo 1.219 do Código Civil.

2. O que ocorre em caso de separação do casal?

Se o casal se divorciar, a construção no terreno dos sogros pode se tornar um ponto de conflito. Em geral, as benfeitorias realizadas no terreno são partilháveis, observando-se o regime de bens adotado no casamento.

Pela regra da comunhão parcial de bens, o esforço comum é presumido, e cada cônjuge tem direito a 50% do valor das benfeitorias. Entretanto, a divisão patrimonial não inclui a propriedade do terreno, o que pode gerar dificuldades na definição de valores e indenizações.

Além disso, se um dos cônjuges permanecer na casa após a separação, poderá ser discutida a necessidade de pagamento de aluguel ao verdadeiro proprietário do imóvel, caso não haja um contrato que regule essa ocupação.

3. O que acontece em caso de falecimento do proprietário do terreno?

Se a sogra (ou sogro) falecer, o terreno será incluído no inventário e dividido entre os herdeiros, independentemente da construção feita pelo casal. Nesse caso, podem surgir vários problemas, como:

- O terreno pode ser vendido, e os novos proprietários podem exigir a saída dos moradores;

- O ocupante da casa pode ser obrigado a pagar aluguel aos demais herdeiros;

- A necessidade de comprovar e exigir indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel.

Se o filho da sogra for o único herdeiro, a situação pode ser resolvida com a sucessão, mas se houver outros herdeiros, a disputa pode ser inevitável.

5. Construção sem consentimento do proprietário: o que pode acontecer?

Se a construção for feita sem autorização expressa da sogra, ela pode exigir a demolição da edificação ou a indenização pelo uso indevido do imóvel, conforme prevê o Código Civil. O meio mais comum para impedir a continuidade da obra ou exigir a remoção é o ajuizamento de uma ação possessória ou reivindicatória.

Caso a posse seja considerada de boa-fé, o proprietário terá a obrigação de indenizar as benfeitorias necessárias e úteis, conforme o artigo 1.219 do Código Civil.

6. Como se precaver para não perder o investimento?

Para evitar problemas futuros, é essencial formalizar a situação antes de construir no terreno da sogra. Algumas alternativas incluem:

• Compra de parte do terreno: desde que observadas as normas legais. O desmembramento deve respeitar a Lei nº 6.766/1979 (para áreas urbanas) e as regras do INCRA (para áreas rurais), garantindo que a fração mínima do imóvel seja legalmente viável. Além disso, se houver outros herdeiros, a venda dependerá da anuência de todos, sob risco de contestação judicial. A transação deve ser formalizada por escritura pública e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a propriedade e evitando futuras disputas.

• Contrato de direito de superfície: Permite a construção e o uso do imóvel sem transferir a propriedade do terreno, garantindo segurança jurídica ao investidor.

• Registro de benfeitorias: Guardar notas fiscais, contratos e registros fotográficos das melhorias realizadas para facilitar uma eventual ação de indenização.

• Doação do terreno: Caso haja boa relação familiar, a sogra pode doar o terreno ao casal, formalizando a transferência por escritura pública. No entanto, essa doação deve respeitar a legítima dos herdeiros necessários, ou seja, não pode comprometer mais de 50% do patrimônio disponível do doador, salvo se houver anuência dos herdeiros ou se a doação for feita dentro dos limites legais.

Considerações gerais

Construir no terreno da sogra pode parecer uma solução prática e econômica, mas, sem os devidos cuidados jurídicos, pode gerar graves prejuízos financeiros e patrimoniais. O casal que investe na construção sem formalizar um contrato corre o risco de perder a casa, enfrentar disputas judiciais e até mesmo ser obrigado a deixar o local sem qualquer indenização.

Antes de iniciar qualquer obra em terreno de terceiros, o ideal é buscar orientação jurídica para garantir segurança e proteção ao investimento realizado.