Regras para cobrança de multa condominial e aplicação de multa de condômino antissocial
É sabido que morar em condomínio pode não ser fácil, afinal existem regras a serem seguidas para garantir a boa convivência, o que nem sempre acontece. Portanto, é com frequência que surge a pergunta: o que fazer quando um morador descumpre as regras do condomínio?
O condômino que perturba o sossego alheio, não respeita o horário de silêncio, ameaça os demais moradores e infringe outras regras previstas na lei, Convenção e Regimento Interno pode ser punido com advertência e aplicação de multa.
Qual o valor da multa para morador que infringe as normas do condomínio?
Isso vai depender da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno. Caso eles não prevejam valores, é possível definir em Assembleia, com aprovação de 2/3 dos condôminos, a aplicação de multa e o seu valor, podendo ser incluída posteriormente no Regimento Interno, aplicando-se aos casos similares que se seguirem. Para alguns casos, o Código Civil prevê os valores das multas, como é o caso de morador que perturba REITERADAMENTE os demais moradores - multa de 5x o valor das despesas condominiais (artigo 1.337, Código Civil) ou morador considerado ANTISSOCIAL - multa de 10x o valor das despesas condominiais ( Parágrafo Único do artigo 1.337, Código Civil).
E como cobrar a multa do morador caso ele não pague?
A multa por comportamento de inquilino que fere as normas de boa vizinhança previstas na Convenção, no Código Civil e na Lei do Inquilinato não pode ser objeto de execução, pois não configura título executivo extrajudicial. Deve ser ajuizada ação de cobrança, possibilitando a discussão da aplicabilidade da multa em comento – nesse caso é extremamente importante coletar todas as provas necessárias para comprovar a motivação da multa (reclamações de condôminos, áudios, vídeos de câmeras, notificações e boletins de ocorrência).
Isso porque o rol do artigo 784 do CPC, que indica os títulos executivos extrajudiciais, limita-se a definir como exequível “X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” não mencionando eventuais multas por descumprimento das normas condominiais, que deverão, portanto, ser discutidas em ação de cobrança.
E se o morador que perturba o condomínio é inquilino, posso cobrar do proprietário a multa?
No que diz respeito à legitimidade passiva, o entendimento atual do STJ é de que é possível cobrar tanto do inquilino quanto do proprietário a multa por descumprimento das normas condominiais, pois o proprietário tem o dever de vigilância sobre o bem que possui e quando identificados comportamentos inadequados é possibilitado o despejo, razão pela qual ele deve ser responsabilizado solidariamente com o inquilino, por entender o Superior Tribunal que a multa é propter rem. Inclui-se no presente entendimento os casos de multa por condômino antissocial, prevista no artigo 1.337 do CC.
E se mesmo com a multa o morador continuar perturbando os demais moradores, o que fazer?
Nesse caso, em que a conduta infratora é REITERADA, pode ser configurada a conduta antissocial do morador, aplicando-se multa em valor expressivo - 10x o valor das cotas condominiais.
Necessário atentar ao quórum necessário para aplicação da multa do artigo 1.337 do CC, que deve ser aprovada em Assembleia por ¾ dos condôminos. Além da deliberação com quórum mínimo, é necessário possibilitar a ampla defesa do condômino em questão, podendo ser comprovada se este tiver se manifestado em contra notificação, por exemplo.
Se mesmo com as multas o morador continuar infringindo as normas do condomínio, quando configurada a conduta de condômino antissocial é possível ajuizar ação ordinária com pedido de exclusão do condômino em questão, se comprovado o comportamento nocivo e reiterado que afeta a convivência dos demais moradores, restringindo o acesso pessoal à unidade e dependências condominiais. Ou seja, o morador antissocial, se for proprietário, não poderá mais entrar no condomínio, sendo permitido que ele alugue, mas não que resida no local.
IMPORTANTE: para facilitar a aplicação de multas e até mesmo de exclusão de um morador, é importante que o condomínio tenha uma CONVENÇÃO ADEQUADA, específica e detalhada, evitando-se discussões e questionamentos e agilizando a aplicação das penalidades! Portanto, fuja das Convenções de Condomínio modelo de internet.
Caroline Andréia Klein