Como funciona a usucapião e quais são as principais espécies?

É comum que proprietários e possuidores tenham dúvidas sobre usucapião, sobretudo quando vivem há muitos anos em um imóvel sem documentação regular. A usucapião é um meio jurídico de aquisição da propriedade pela posse prolongada, desde que preenchidos requisitos legais específicos. A seguir, você entende como ela funciona e quais são suas principais espécies.

Quando a usucapião é possível?

A usucapião ocorre quando alguém exerce posse contínua, pacífica e com intenção de dono, durante determinado período previsto em lei. Esse instrumento existe para regularizar situações consolidadas no tempo, desde que não haja oposição do proprietário e sejam atendidas as condições legais.

Quais são as principais espécies de usucapião?

1.    Usucapião extraordinária

Geralmente aplicada quando a posse é longa, ininterrupta e sem necessidade de justo título ou boa-fé. Requisitos básicos:

• Posse por 15 anos;

• Possibilidade de redução para 10 anos se o possuidor tiver realizado no imóvel obras, serviços ou residir nele.

2.    Usucapião ordinária

Exige boa-fé e justo título, além do tempo reduzido. Requisitos básicos:

• Posse por 10 anos;

• Possibilidade de redução para 5 anos em casos específicos previstos em lei.

3.    Usucapião especial urbana

Voltada à moradia, protegendo a função social da propriedade. Requisitos básicos:

• Imóvel urbano de até 250 m²;

• Posse por 5 anos;

• Utilização para moradia própria ou da família;

• O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

4.    Usucapião especial rural

Também relacionada à função social, mas aplicada a áreas rurais. Requisitos básicos:

• Posse por 5 anos;

• Área rural de até 50 hectares;

• Trabalho produtivo na terra;

• Utilização para moradia;

• O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

5.    Usucapião familiar (ou por abandono do lar)

Criada para proteger o possuidor que permaneceu no imóvel após o abandono do lar pelo outro coproprietário. Requisitos básicos:

• Posse por 2 anos;

• Imóvel urbano de até 250 m²;

• Abandono voluntário e injustificado do lar por parte do outro coproprietário;

• Uso exclusivo para moradia própria ou da família.

6.    Como iniciar o processo de usucapião?

A regularização pode ser feita por ação judicial ou por via extrajudicial (no cartório de registro de imóveis), desde que não haja litígio e todos os documentos estejam completos.

Entre os itens normalmente exigidos estão:

• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;

• Prova da posse (contas, testemunhas, recibos, fotos, declarações);

• Certidões negativas e documentos pessoais;

• Confrontação com vizinhos;

• Manifestação do proprietário registral, quando necessária.

A via extrajudicial costuma ser mais rápida, mas nem sempre é possível se houver disputas ou ausência de documentação mínima.

Conclusão

A usucapião é um instrumento essencial para regularizar imóveis e garantir segurança jurídica a quem exerce posse prolongada. Cada espécie possui requisitos próprios, e a escolha do caminho correto depende da análise detalhada do caso concreto.

Procure orientação jurídica para avaliar seu caso e definir o procedimento mais adequado.

Gislaine Comparsi

OAB/RS 135.384

@gislainecomparsi.adv